전세 매매 계약시 주의 및 확인 사항

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 전세 또는 매매 계약을 체결할 때는 금전이 오가는 중요한 절차인 만큼, 사전에 꼼꼼한 확인과 준비가 필요합니다. 아래는 전세 계약과 매매 계약을 체결할 때 각각 주의해야 할 사항과 확인해야 할 항목을 자세히 정리한 내용입니다.

1. 공통 사항 (전세/매매 계약 공통)

✅ 등기부등본 확인

• 소유자와 계약 상대가 일치하는지 확인

• 근저당권, 가압류, 전세권 설정 여부 확인
  → 등기부등본에 저당권이 설정되어 있으면 채무로 인해 경매 가능성이 있음

• 갱신된 최신본(계약일 당일 기준) 으로 확인 필요

✅ 실소유자 여부 확인

• 계약 상대방이 실제 소유자인지, 대리인이라면 위임장과 인감증명서 확인

• 가족 명의 부동산인 경우도 실소유자와의 직접 계약 필요

✅ 건축물대장 및 토지대장 확인

• 불법 건축물이 아닌지, 용도와 실제 건물 구조가 일치하는지

• 건물과 토지 소유자가 동일한지 여부

✅ 주민센터/시청에 문의

• 위반 건축물 여부

• 재건축/재개발 구역 포함 여부

2. 전세 계약시 주의사항

✅ 전입신고 및 확정일자

• 전세권자 보호를 위한 필수 절차

• 계약 후 즉시 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권 확보

• 전입과 확정일자 모두 갖춰야 전세보증금을 지킬 수 있음

✅ 보증금 반환 능력 확인

• 집주인의 신용 상태, 채무 여부, 담보 상태 등 확인

• 전세보증금이 시세 대비 과도하게 높거나 낮지 않은지 점검

✅ 전세보증보험 가입

• HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서 가입 가능

• 만약 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 보험사에서 대신 지급

✅ 계약서 항목 체크

• 계약기간, 보증금, 중도금/잔금 지급일 명시

• 누가 중개했는지, 중개업자의 등록번호, 책임 범위 확인

• 계약 파기 시 위약금 조항 체크

3. 매매 계약시 주의사항

✅ 계약금, 중도금, 잔금 지급 일정 확인

• 계약서에 금액과 일정 명확히 명시

• 잔금 지급일 = 소유권 이전일로, 등기이전과 동시에 이루어지는 것이 원칙

✅ 등기이전 절차 명확히 이해

• 매도인의 협조 없이는 소유권 이전이 불가능하므로 잔금일에 등기 서류 일괄 교부 받기

• 등기필증(등기권리증), 인감증명서, 주민등록초본 등 확인

✅ 취득세 및 부대비용 확인

• 취득세, 등기 수수료, 중개수수료 등 부대 비용 확인 후 예산 확보

✅ 토지와 건물 소유관계 확인

• 단독주택이나 다가구주택의 경우 토지와 건물의 명의자가 다른 경우 주의 필요

✅ 중개업소 이용시 유의사항

• 공인중개사 등록 여부 확인

• 계약서 작성 시 부동산 공제증서(보증보험증서) 발급 여부 확인

• 허위매물이나 미끼 매물 주의

✅ 체크리스트 요약