비사업용토지도 장기보유특별공제를 받을 수 있을까요? 현재 공제율 계산법부터 2028년부터 사라지는 이유까지 최신 세제개편안 기준으로 정리했습니다.
1. 비사업용토지 장기보유특별공제, 지금 받을 수 있을까?
"비사업용토지는 세율이 중과된다는데, 그럼 장기보유공제도 못 받는 거 아닌가요?" 정말 많이 헷갈리시는 부분이에요. 결론부터 말씀드리면, 지금은 받을 수 있습니다.
세율만 무겁게 매기고, 오래 보유한 것에 대한 공제 혜택은 별도로 남겨두고 있는 구조예요. 다만 이 혜택이 앞으로 사라질 예정이라, 지금 알아두셔야 할 게 많습니다.
2. 공제율은 정확히 어떻게 계산될까?
일반 부동산과 동일한 방식으로 계산됩니다.
• 적용 시작 : 보유기간 3년 이상부터
• 기본 공제율 : 3년 보유 시 6%
• 증가 방식 : 1년마다 2%씩 추가
• 최대 한도 : 15년 이상 보유 시 30%
즉 3년만 보유해도 6%를 깎아주고, 매년 조금씩 늘어나 15년이 넘으면 최대 30%까지 공제받을 수 있는 구조예요. 세율은 중과되더라도 보유기간에 대한 보상은 그대로 살아있다는 점이 포인트입니다.
3. 2028년부터 왜 못 받게 될까?
2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에 중요한 변화가 담겨 있습니다.
• 시행 시점 : 2028년 1월 1일 이후 양도분부터
• 개인 : 비사업용토지 장기보유특별공제(최대 30%) 적용 배제
• 소득세 중과세율 : 현행 +10%p에서 +20%p로 상향
• 배경 : 투기 목적으로 땅만 보유하는 사례를 줄이기 위한 조치
지금까지는 오래 보유하면 최대 30%까지 공제받을 수 있었는데, 2028년부터는 이 혜택 자체가 없어집니다. 세율까지 더 높아지니 이중으로 부담이 커지는 셈이에요.
4. 세율 중과는 피할 수 없을까?
무조건 비사업용토지로 분류되는 건 아닙니다. 사업용으로 전환하면 중과를 피할 수 있는 경우가 있어요.
• 전환 요건 : 양도 직전 5년 중 3년 이상을 사업용으로 사용한 경우
• 재촌자경 농지 : 8년 이상 재촌자경한 농지를 상속·증여받은 경우 비사업용토지로 보지 않음
• 예외 지역 : 도시지역 내(녹지·개발제한구역 제외)는 이 규정 적용이 제한될 수 있음
땅을 오래 놀리고 계셨더라도, 매도 전에 일정 기간 실제로 사용한 이력을 만들면 중과를 피할 여지가 있다는 뜻이에요. 이 부분은 개별 사정에 따라 판단이 갈리니 꼭 확인이 필요합니다.
5. 자주 묻는 질문
Q. 비사업용토지도 지금 팔면 30% 공제를 다 받을 수 있나요? A. 네, 15년 이상 보유했다면 현재 기준으로는 일반 부동산과 동일하게 최대 30%까지 공제받을 수 있습니다.
Q. 2028년 이후에 팔면 공제가 아예 없어지나요? A. 네, 개인 비사업용토지는 장기보유특별공제 적용이 배제될 예정입니다.
Q. 사업용으로 전환하면 세율 중과도 함께 사라지나요? A. 네, 양도 직전 5년 중 3년 이상 사업용으로 사용했다면 비사업용토지 중과세율 적용에서 벗어날 수 있습니다.
6. 마무리하며 – 실생활 꿀팁
비사업용토지를 오래 보유하고 계시다면, 2028년 개편안 시행 전에 매도 여부를 신중히 검토해보시길 권합니다.
지금은 최대 30%까지 공제받을 수 있지만, 시행 이후에는 이 혜택이 사라지고 세율까지 더 오르기 때문이에요.
또한 매도 전에 일정 기간 사업용으로 전환할 수 있는지도 함께 확인해보시면 세금 부담을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다. 정확한 세액과 요건은 반드시 세무사와 상담하시길 권해드립니다.
