명도는 경매로 낙찰받은 부동산에 거주 중인 사람을 법적 절차 또는 협상을 통해 퇴거시키는 과정을 의미합니다. 단순히 "전입 세대"를 말소하는 게 아니라, 실제 점유하고 있는 사람을 내보내야 합니다. 즉, 전입 여부보다도 **실제로 살고 있는 사람(=점유자)**이 누구인지가 중요합니다.
명도는 왜 어려울까요?
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법적 절차가 복잡해 보인다
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점유자의 정체가 불분명하다 (소유자? 임차인?)
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협상이 어렵다
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감정 싸움으로 번지기 쉽다
이런 이유로 많은 투자자분들이 명도=복잡하고 무서운 일이라고 느끼는 것이죠.
명도는 누굴 대상으로 해야 하나요?
✅ 정답: "실제로 살고 있는 사람(점유자)"
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전입자가 아니라,
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등기부 등본상 소유자가 아니라,
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실제 그 집에 살고 있는 사람을 내보내야 합니다.
이를 **전문용어로 ‘점유자’**라고 하며, 명도 대상은 무조건 이 점유자입니다.
점유자는 누구일 수 있나요?
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전 소유주
→ 대출 연체로 경매로 넘어간 경우, 아직 그 집에 거주 중일 수 있습니다. -
보증금을 내고 살던 임차인
→ 보증금을 돌려받지 못해 아직 집에 살고 있는 경우 -
무단 점유자
→ 임대차 계약 없이 불법 점유 중인 사람
각 경우마다 명도 전략이 달라집니다.
명도 절차 요약
1. 점유자가 전 소유주일 경우
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법적 절차와 함께 협상 진행
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내용증명 발송: "언제까지 나가 주세요"라는 요청
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인도명령 신청 가능
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3자 화법 사용: 직접적인 감정 충돌 피하기
2. 점유자가 임차인일 경우
① 보증금을 배당받는 경우
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명도확인서 + 낙찰자의 인감증명서 필요
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배당기일 전에 해당 서류 제공
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공과금 정산 꼭 체크
② 보증금을 못 받는 경우
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심리적 압박 & 협상력 필요
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"부당이득 반환 소송" 언급 가능 (실제 사용 가능)
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월급 가압류까지 이야기할 수 있음
주민센터 전입 말소 팁
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경매 낙찰 후 전입이 되어 있어도 점유자가 아닐 경우 말소 신청 가능
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선거철에는 더욱 빠르게 처리 가능
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선거철엔 전입세대 확인이 민감한 시기
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주민센터에서 신속하게 말소 진행됨
명도 협상의 핵심 팁
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명도는 협상이다: 감정 싸움이 아니라 조건 조율
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3자 화법: "제가 직접 결정하는 게 아니라, 전달하는 입장입니다"
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서류와 시기 조절: 명도확인서는 배당 당일에만 제공
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공과금 확인 필수: 수도, 전기, 가스, 관리비 등 확인해야
정리: 명도는 생각보다 어렵지 않습니다
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누가 살고 있느냐를 파악하고
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그에 맞는 절차와 협상을 하면
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대부분의 명도는 순조롭게 해결됩니다
